Страхование коммерческой недвижимости

Сегодня, когда эпоха «дикого рынка» осталась далеко позади, все больше и больше компаний задумываются о гарантиях, которые они могли бы обеспечить собственному бизнесу. Коммерческая недвижимость – не только доходы от сдачи площадей в аренду, но и источник волнений и проблем.

Вопрос о страховании административных зданий, офисов, магазинов, бизнес- и торговых центров, спорткомплексов, гостиниц, ресторанов стал активно обсуждаться в начале 2000-х годов. Именно тогда владельцы и арендаторы осознали, насколько упростит их жизнь полис, в котором будут прописаны основные объекты имущества, требующие страховой защиты. Грамотно составленный договор страхования позволяет «подстелить соломку» как в случае традиционных рисков – пожара, порчи имущества водой в результате протечек или наводнения, прочих стихийных бедствий, например, удара молнии, - так и от последствий действий злоумышленников. Можно застраховаться от взрыва газа и даже от того, что в ваше здание врежется какой-нибудь транспорт или на него рухнет самолет. Известно, что места большого скопления людей уже сами по себе являются территориями повышенного риска. Учитывая этот факт, страховщики предлагают страхование не только имущества, но и ответственности за нанесение вреда здоровью и имуществу третьих лиц. Говоря о страховании недвижимости, как об одном из эффективных инструментов бизнеса, важно упомянуть еще одно неоспоримое преимущество. Если недвижимость застрахована в солидной компании «с именем», то для любого банка она автоматически будет являться достойным залоговым имуществом, а значит, позволит собственнику строения получить кредит и с его помощью расширить свой бизнес.

По оценкам экспертов, в российскую коммерческую недвижимость в 2006 году инвесторы вложили свыше 4 млрд. долларов. К 2010 году ожидается рост объема инвестиций до 10 млрд. долларов. Строительство и эксплуатация торговых центров – наиболее прибыльный сегмент девелоперского бизнеса. А где высокая доходность, там и высокий риск. Чем же рискуют компании, работающие на рынке строительства коммерческой недвижимости, и на какую страховую защиту могут рассчитывать девелоперы?

Наиболее характерные девелоперские риски – пожар, стихийные бедствия, потеря прибыли в результате перерыва в производстве. Поэтому страховщики предлагают программы по страхованию строительно-монтажных рисков для недвижимости на этапе строительства, в том числе строительной техники, подсобных строений, страхование ответственности строителей и объекта строительства от скрытых конструктивных дефектов, страхование послепусковых гарантий, а также страхование имущества и ответственности на этапе эксплуатации в рамках комплексных программ с учетом сферы деятельности компании для гостиничного, ресторанного бизнеса, аптек, торговых предприятий, складских помещений. Также коммерческая недвижимость постоянно имеет риски полных или частичных потерь. Последние делят на повреждение (уничтожение) недвижимости и потери на нее прав собственности. Потеря прав собственности может явиться следствием притязания третьих лиц на объект из-за отсутствия чистоты сделки. Поэтому на каждом этапе жизни объекта грамотные действия его владельца способны если не исключить вероятность наступления страхового случая, то хотя бы уменьшить масштаб возможных потерь. Особенно важно грамотно выбрать поставщиков и подрядчиков, ведь по мере строительства объекта и выполнения монтажных работ растет и страховая сумма. И если сначала она равна нулю, то к моменту ввода здания в эксплуатацию и к моменту сдачи его арендаторам достигает своего максимума. Задача страховщиков – внимательно отслеживать данный период, постепенно увеличивая страховую сумму.

При выборе вида страхования страхователь должен адекватно оценить риски, возможные по отношению к объекту страхования. От этого зависит цена полиса. Цена определяется каждый раз индивидуально в зависимости от стоимости страхуемого имущества (сумма страхования). Для каждой программы существует свой коэффициент, который рассчитывается от суммы страхования. Важным при установлении тарифной ставки будут вид деятельности компании и ее месторасположение. Если это хороший офис в элитном центре, то ставка может быть от 0,6% до 0,1%, А если склад, то 0,11%. Существуют понижающие и повышающие коэффициенты этой ставки. Например, офисы расположены на 2-м этаже здания, а на 1-м находится ресторан. В такой ситуации будет применяться повышенный коэффициент. Потому что риск пожара в таком месте гораздо выше. На цену полиса влияет много факторов – общее состояние здания и его возраст, наличие систем сигнализации, датчики загорания, видеонаблюдения и т. п., состояние инженерных систем, наличие или отсутствие персонала, обслуживающего данные системы, наличие охраны в здании и т. д. Для страховой компании также будет важной история произошедших здесь ранее случаев материального ущерба в размере выше 100 000 рублей.

В процессе эксплуатации объекта коммерческой недвижимости важное значение имеет определение ответственности арендаторов. Не желая страховать свою ответственность, арендаторы должны помнить, что при наступлении страхового случая по их вине компания, выплатив страховку владельцу здания, вправе через суд требовать у виновника возмещение ущерба. Профессиональный собственник недвижимости в обязательном порядке внесет в договор аренды пункт, касающийся страхования. Например, это может быть обязанность арендатора застраховать не только свое имущество, но и улучшения внутри офиса, ответственность перед третьими лицами и ответственность перед собственником здания. Владелец здания может указать в договоре минимальный объем покрытия рисков в денежном выражении. Обычно это включается владельцем в договор аренды под формулировкой «операционные расходы». Это (помимо платы за пользование помещением) плата по содержанию здания, размер которой устанавливается по факту. Вот в эти расходы и включается стоимость страховки, которую платит собственник. Такова международная практика. В бизнес-центрах класса «А» страхование имущества и гражданской ответственности арендатора является общепринятой практикой. Незаключение договоров страхования зачастую является основанием для расторжения договора аренды арендодателем.

Франшиза - это незначительный ущерб, который покрывает сам клиент. Если в договоре такой термин присутствует, то страхователь получит компенсацию не во всех случаях, а только в тех, когда ущерб будет выше определенной суммы. Это так называемая условная франшиза. Такая мера вводится для того, чтобы избежать бумажной волокиты в случае небольших ущербов. Безусловная франшиза - сумма или процент, подлежащие вычету из суммы страхового возмещения с учетом того, что часть ущерба остается на ответственности страховой компании. Выплата в этом случае производится только если убыток превысил размер франшизы. Любая франшиза делает страховку более дешевой.

Лучше выбирать крупные страховые компании с хорошей репутацией. Изучив особенности каждого клиента, хорошая компания предложит все возможности по страхованию не только самого помещения, но и находящегося на его территории оборудования и даже инженерных коммуникаций. При этом договор будет гибким, экономным, профессионалы просчитают, какие именно участки стоит застраховать, а какие страховать необязательно. И еще, крупная страховая компания обладает большими и серьезными финансовыми возможностями. Страхователь должен внимательно и до конца прочесть договор до его подписания, потому что при наступлении страхового случая выплата возможна только тогда, когда данный случай прописан в договоре (т. е. признан страховым), а также только при условии правильной эксплуатации страхуемого имущества. Страховое возмещение не выплачивают, если ущерб имуществу причинен в результате войны, терроризма или злого умысла страхователя. Естественные причины ухудшения состояния здания (коррозия, гниение и др.) также не рассматриваются в качестве повода для выплаты страховки.